物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要素

物流園區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，不僅僅是一個(gè)物流園的基礎(chǔ)建設(shè)與倉庫，它必須集中幾類軟硬件要素條件，并且有滿足實(shí)現(xiàn)這幾種要素條件的外部平臺(tái)與內(nèi)部平臺(tái)。

我們現(xiàn)在逐一分析物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的積累要素條件。

首先硬件要素包括（１）物流園區(qū)所在區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；（２）物流園區(qū)所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)（３）物流園區(qū)所在區(qū)域政府宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)控方向及政策傾向；交通狀況與單位時(shí)間最大車輛通行能力；（４）園區(qū)功能輻射范圍及范圍內(nèi)道路交通狀況。

其次，軟件要素包括（１）政府政策優(yōu)勢(shì)；（２）園區(qū)功能定位、遠(yuǎn)景規(guī)劃目標(biāo)；（３）運(yùn)營模式定位；（４）信息系統(tǒng)建設(shè)；（５）管理架構(gòu)設(shè)計(jì)。

區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展定位的必要條件，區(qū)位優(yōu)勢(shì)還包括地緣經(jīng)濟(jì)條件也即地緣優(yōu)勢(shì)，也就是說，該地區(qū)的基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)與支柱產(chǎn)業(yè)在當(dāng)?shù)卣w經(jīng)濟(jì)環(huán)境中所占的比重；所謂地緣優(yōu)勢(shì)，簡單說來，就是我們所規(guī)劃的物流園區(qū)所處地理位置的優(yōu)勢(shì)，可以理解為以物流園區(qū)為核心向外輻射的道路交通狀況以及最遠(yuǎn)輻射終端的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

舉例說明。泛北部灣在東盟自由貿(mào)易市場環(huán)境下是具有相當(dāng)?shù)膮^(qū)位優(yōu)勢(shì)的，在這個(gè)具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)的區(qū)域內(nèi)，中國的廣西、和越南的河內(nèi)在泛北部灣區(qū)域內(nèi)是具有地緣優(yōu)勢(shì)的，從廣西的南寧到越南的河內(nèi)僅僅４００公里，開車只需６小時(shí)，隨著南寧——河內(nèi)高速公路、鐵路直達(dá)的開通，兩地通行時(shí)間會(huì)更短。所以南寧不僅具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，同時(shí)更具有地緣優(yōu)勢(shì)。　　　

物流園區(qū)所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，主要考慮的指標(biāo)是物流園區(qū)所輻射、覆蓋范圍內(nèi)主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)類別，可分為工業(yè)產(chǎn)成品、工業(yè)原材料、農(nóng)副產(chǎn)品等，物流園區(qū)應(yīng)突出主要經(jīng)濟(jì)類別。

物流園區(qū)所在區(qū)域政府宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)控方向及政策傾向；交通狀況與單位時(shí)間最大車輛通行能力，是考慮政府宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)控的重點(diǎn)中遠(yuǎn)期發(fā)展方向及相應(yīng)政策傾向，如果政府重點(diǎn)中遠(yuǎn)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向定位是工業(yè)產(chǎn)成品，那么，物流園區(qū)規(guī)劃的經(jīng)營方向是絕對(duì)不可以以農(nóng)副產(chǎn)品為主營方向的，其原因有二，一是不會(huì)得到政府政策支持，二是園區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)，因?yàn)轫?xiàng)目不在政府調(diào)控的重點(diǎn)中遠(yuǎn)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向之內(nèi)。所以園區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃一定要符合區(qū)域政府宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)控的重點(diǎn)中遠(yuǎn)期發(fā)展方向及相應(yīng)政策；同時(shí)還要考慮道路交通狀況，項(xiàng)目園區(qū)輻射方向的道路等級(jí)、里程以及園區(qū)周邊進(jìn)入園區(qū)的道路狀況、里程；最為重要的是園區(qū)進(jìn)出的交通狀況，也即進(jìn)出園區(qū)主干道的最大單位時(shí)間車輛通過能力。

園區(qū)功能輻射范圍及范圍內(nèi)道路交通狀況。園區(qū)功能輻射范圍，是指園區(qū)功能發(fā)揮所能覆蓋的最大半徑經(jīng)濟(jì)范圍，這是一個(gè)量化指標(biāo)，要評(píng)估園區(qū)目標(biāo)功能所覆蓋的區(qū)域內(nèi)的與園區(qū)設(shè)計(jì)目標(biāo)

相適應(yīng)于統(tǒng)一的數(shù)量指標(biāo)，包括目標(biāo)行業(yè)企業(yè)數(shù)量，主要產(chǎn)品及關(guān)聯(lián)產(chǎn)品總量，總銷量及銷售范圍等。這些指標(biāo)，是我們?cè)O(shè)計(jì)、確定物流園區(qū)最大規(guī)模的基礎(chǔ)依據(jù)。

硬件要素首要的既是政府政策優(yōu)勢(shì)，如果項(xiàng)目園區(qū)各項(xiàng)功能設(shè)計(jì)符合區(qū)域政府宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)控方向，那么項(xiàng)目的生命周期會(huì)很長，我們?cè)陧?xiàng)目規(guī)模設(shè)計(jì)時(shí)，可以預(yù)留相應(yīng)的規(guī)模空間，這樣項(xiàng)目的后期效益、利潤會(huì)有相當(dāng)?shù)脑黾樱藭r(shí)是不需要增加大的成本投入的。

第二、園區(qū)功能定位、遠(yuǎn)景規(guī)劃目標(biāo)。園區(qū)功能定位是項(xiàng)目設(shè)計(jì)與策劃的重點(diǎn)，園區(qū)功能定位是項(xiàng)目收益、利潤的基礎(chǔ)來源，要分析項(xiàng)目區(qū)域的區(qū)位、地緣、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，確定項(xiàng)目本身的核心優(yōu)勢(shì)與核心競爭力，突出專業(yè)與技術(shù)優(yōu)勢(shì)，以核心競爭力帶動(dòng)項(xiàng)目整體規(guī)模效益的產(chǎn)生。

第三、運(yùn)營模式定位。運(yùn)營模式定位是與功能定位密不可分的，一般物流園區(qū)運(yùn)營模式分為倉儲(chǔ)型、批發(fā)銷售型、倉儲(chǔ)配送型、加工配送型、綜合功能型。

綜合功能型物流園區(qū)，是目前做的比較多的物流園區(qū)，綜合功能型物流園區(qū)是集貿(mào)易、倉儲(chǔ)、加工、配送（區(qū)域市內(nèi)配送）、跨區(qū)域物流運(yùn)輸為一體的大型物流服務(wù)園區(qū)。

所以物流園區(qū)的功能定位，是非常重要的，一旦定位失準(zhǔn)，整個(gè)物流園區(qū)的經(jīng)營會(huì)陷入艱難境地，甚至對(duì)投資人來講可以說是滅頂之災(zāi)。此種案例已經(jīng)有很多。

第四、信息系統(tǒng)建設(shè)。無論是哪種類型的物流園區(qū)，信息系統(tǒng)建設(shè)是必不可少的軟件組成部分；這個(gè)信息系統(tǒng)應(yīng)包括運(yùn)營管理系統(tǒng)、資源信息共享系統(tǒng)；管理系統(tǒng)是物流園區(qū)內(nèi)部管理的專有、專用系統(tǒng)，資源信息共享系統(tǒng)包括貿(mào)易商品價(jià)格信息、車源信息、貨源信息、行業(yè)市場分析信息等共享的信息資源。

第五、管理架構(gòu)設(shè)計(jì)。管理架構(gòu)設(shè)計(jì)是保障項(xiàng)目園區(qū)正常運(yùn)營的基礎(chǔ)。一般物流園區(qū)管理架構(gòu)根據(jù)園區(qū)類型不同各有不同，綜合型物流園區(qū)管理架構(gòu)可分為園區(qū)項(xiàng)目管理部作為園區(qū)項(xiàng)目總負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)，下轄招商部、物業(yè)管理部、倉儲(chǔ)管理部、物流運(yùn)營部、網(wǎng)絡(luò)信息部等職能部門。

在整體管理上，可采取部門負(fù)責(zé)制、部門外包制或部門負(fù)責(zé)制與部門外包制相結(jié)合的管理模式。

上述各要素具備后，項(xiàng)目要搭建一個(gè)能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的平臺(tái)。這個(gè)平臺(tái)包括外部貿(mào)易平臺(tái)、內(nèi)部管理平臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)、電子商務(wù)平臺(tái)總之物流園區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)是一個(gè)系統(tǒng)工程，它涵蓋了宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、系統(tǒng)工程學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、建筑工程學(xué)以及物流管理專業(yè)中的倉儲(chǔ)與配送中心運(yùn)作管理、物流方案戰(zhàn)略規(guī)劃理論、物流項(xiàng)目策劃與論證等專業(yè)學(xué)科。

　　　　　　　　　　　　　　　　

項(xiàng)目論證內(nèi)容

   

項(xiàng)目論證是一項(xiàng)目實(shí)體各個(gè)細(xì)節(jié)進(jìn)行可行性論證，是在詳盡市場調(diào)研的基礎(chǔ)上進(jìn)行一系列的數(shù)據(jù)采集與分析，主要內(nèi)容包括：

１.項(xiàng)目目標(biāo)市場容量；

２.項(xiàng)目區(qū)域行業(yè)市場總量，包括主營產(chǎn)品、相關(guān)邊緣產(chǎn)品、本地產(chǎn)品與外埠產(chǎn)品消費(fèi)總量；

３.行業(yè)市場的各種服務(wù)需求分析；

４.項(xiàng)目主體目標(biāo)市場與目標(biāo)客戶占有整體市場的比例；

５.客戶對(duì)本項(xiàng)目需求的成本分析；

６.項(xiàng)目綜合投入成本與產(chǎn)出效益分析，包括經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益；

７.項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)與行業(yè)市場需求的吻合度；

８.項(xiàng)目規(guī)模設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)利潤率的吻合度；

９.項(xiàng)目實(shí)施空間與市場空間分析以及項(xiàng)目規(guī)模的預(yù)留空間；該項(xiàng)內(nèi)容涉及投資規(guī)劃及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度；

１０.　項(xiàng)目效益來源。　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　

園區(qū)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

 

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)要素

１、車輛出入通道，視總面積及區(qū)域功能，刻劃分為若干個(gè)出入通道，固定車輛的運(yùn)行方向；

２、主要通道（正門）應(yīng)有足夠的道路容量，以避免發(fā)生交通擁堵；

３、進(jìn)出園區(qū)通道應(yīng)隔離，隔離帶長度應(yīng)不少于30M;

４、其他進(jìn)出通道應(yīng)滿足最大車輛通行條件，并有足夠轉(zhuǎn)彎半徑。

二、園區(qū)內(nèi)部道路交通規(guī)劃

１、功能區(qū)域之間的聯(lián)接通道應(yīng)滿足雙向二車道，轉(zhuǎn)彎處應(yīng)有足夠的轉(zhuǎn)彎半徑；

２、功能區(qū)域內(nèi)兩倉庫間應(yīng)有足夠的間隔，保證裝卸作業(yè)且不影響相鄰倉庫作業(yè)及道路交通；

三、物流功能區(qū)

１、物流功能區(qū)倉庫應(yīng)前后開門，前門為各物流公司零擔(dān)裝車場地，后門為園區(qū)內(nèi)商戶發(fā)貨場地；前門場地應(yīng)相對(duì)較大，最好是面對(duì)停車場，臨近出入口，避免物流配送車輛過多影響園區(qū)交通；

２、根據(jù)園區(qū)功能定位，各功能區(qū)應(yīng)各自集中，特別是不同產(chǎn)品類別、銷售模式、存儲(chǔ)數(shù)量合理設(shè)計(jì)倉庫面積及區(qū)域面積，避免造成倉庫面積浪費(fèi)；

３、園區(qū)內(nèi)應(yīng)有駁車、倒裝場地，以方便大宗貨物不進(jìn)倉直接交割。

 

物流園區(qū)功能、系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)

一、園區(qū)功能規(guī)劃　

一個(gè)綜合型物流園區(qū)應(yīng)具備以下幾種基本功能：

１、專業(yè)倉儲(chǔ)功能；２、即時(shí)交易功能；３、物流配送功能；４、信息咨詢功能；５、工商、稅務(wù)、檢驗(yàn)檢疫等行政管理功能；６、電子商務(wù)功能；７、銀行結(jié)算功能；８生活服務(wù)功能。

９、國際貿(mào)易服務(wù)功能。

二、滿足園區(qū)基本功能的園區(qū)系統(tǒng)設(shè)計(jì)

１、物流配送系統(tǒng)；２、交易、價(jià)格顯示系統(tǒng)；３、電子商務(wù)系統(tǒng)；４、公共管理系統(tǒng)；

５、安保監(jiān)控系統(tǒng)；６、車、貨對(duì)接信息系統(tǒng)；７、綜合服務(wù)系統(tǒng)；８、倉儲(chǔ)管理系統(tǒng)。

一個(gè)綜合型物流園區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，滿足上述功能及系統(tǒng)是園區(qū)基本功能條件，但并不限于上述功能、系統(tǒng)，可根據(jù)園區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)進(jìn)度、投資規(guī)模進(jìn)行功能與系統(tǒng)的漸進(jìn)開發(fā)，但在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)一定要預(yù)留功能及系統(tǒng)的拓展端口，以便于根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行功能與系統(tǒng)的拓展，實(shí)現(xiàn)良好的無縫對(duì)接。及早規(guī)避隱性成本與沉沒成本產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

 

項(xiàng)目實(shí)施管理

項(xiàng)目實(shí)施管理內(nèi)容涵蓋項(xiàng)目管理方案及管理成本設(shè)計(jì)、規(guī)劃，包括項(xiàng)目管理手冊(cè)、運(yùn)營成本分析、運(yùn)營質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、質(zhì)量監(jiān)控、管理責(zé)任落實(shí)、質(zhì)量責(zé)任落實(shí)、人力資源配置等；管理方案相關(guān)內(nèi)容應(yīng)具有科學(xué)性、實(shí)效性、可操作性；重點(diǎn)突出專業(yè)、技術(shù)、質(zhì)量、成本、資金管理，實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、專業(yè)化、信息化管理，避免行政統(tǒng)管一切的官僚行政管理模式。

 

項(xiàng)目專業(yè)技術(shù)管理

項(xiàng)目專業(yè)技術(shù)管理，是項(xiàng)目最終能否實(shí)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)效益規(guī)模的基礎(chǔ)保障，根據(jù)項(xiàng)目類型，有不同的專業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，但是物流園區(qū)項(xiàng)目專業(yè)技術(shù)管理是有共同標(biāo)準(zhǔn)的，它包括以下幾方面內(nèi)容：

一、項(xiàng)目整體管理流程設(shè)計(jì)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與部門、崗位管理流程、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；

二、項(xiàng)目運(yùn)作流程設(shè)計(jì)與崗位作業(yè)流程設(shè)計(jì)；

三、各部門主管經(jīng)理管理崗位職責(zé)與專業(yè)技術(shù)職責(zé)；

四、各部門、各崗位技術(shù)作業(yè)交接、整體協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)與責(zé)任劃分。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

綜　述

物流園區(qū)項(xiàng)目目前在中國是一個(gè)朝陽項(xiàng)目，但物流行業(yè)與物流專業(yè)在國內(nèi)是一個(gè)新興行業(yè)與專業(yè)，目前還沒有可以克隆、拷貝的既有模式，再者，物流項(xiàng)目因區(qū)域、地緣經(jīng)濟(jì)影響很大，所以，每一個(gè)物流項(xiàng)目、物流園區(qū)項(xiàng)目都有自己的核心優(yōu)勢(shì)，既有區(qū)位地緣優(yōu)勢(shì)，又有核心專業(yè)技術(shù)與運(yùn)作管理優(yōu)勢(shì)，所以物流園區(qū)項(xiàng)目必須在綜合評(píng)估自身優(yōu)勢(shì)后，再根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，確定自己的目標(biāo)市場與目標(biāo)客戶，同時(shí)根據(jù)行業(yè)市場的服務(wù)需求，科學(xué)地確定物流園區(qū)的功能定位與運(yùn)營規(guī)模。

同時(shí)園區(qū)規(guī)劃在滿足運(yùn)營功能的同時(shí)，要附帶有相關(guān)服務(wù)功能，如餐飲、賓館、車輛維修、工商、稅務(wù)、銀行等滿足運(yùn)營功能的延伸服務(wù)功能。

物流園區(qū)項(xiàng)目，必須有自己的物流運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)、模式，也就是說，項(xiàng)目一定要自己運(yùn)營或委托專業(yè)物流管理公司運(yùn)營，否則，物流園區(qū)項(xiàng)目便會(huì)成為房地產(chǎn)項(xiàng)目，只是出租倉庫、房產(chǎn)而已，這樣，項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營模式與項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)是背道而馳的。

本文只是物流園區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的概括性文字，具體項(xiàng)目規(guī)劃只能在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳盡的了解后方可進(jìn)行整體設(shè)計(jì)。