12月3日，獲悉《唐山市城市更新實施辦法（暫行）》正式出臺。

11月4日，住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳發(fā)布通知，決定在北京等21個城市（區(qū)）開展第一批城市更新試點工作，自2021年11月開始，為期2年。此21個城市更新試點城市主要為一二線城市，同時也包括部分三四線城市，而唐山很幸運地位列其中。

12月3日，唐山市正式出臺了《唐山市城市更新實施辦法（暫行）》（以下簡稱《實施辦法》）。其中規(guī)定了唐山城市更新的實施范圍，主要為市中心城區(qū)（包括路北區(qū)、路南區(qū)、開平區(qū)、豐南區(qū)、高新區(qū)城區(qū)）和曹妃甸區(qū)、豐潤區(qū)城市建成區(qū)范圍內的城市更新。其他縣（市、區(qū)）政府、開發(fā)區(qū)（管理區(qū)）管委會城市更新工作可參照執(zhí)行。

城市更新主要是指對城市空間形態(tài)和功能進行可持續(xù)改善的建設活動，內容包括：完善城市空間結構、實施城市生態(tài)修復和功能完善工程、強化歷史文化保護塑造城市風貌、加強完整居住社區(qū)建設、推進新型城市基礎設施建設、加強城鎮(zhèn)老舊街區(qū)改造、增強城市防洪排澇能力、實施傳統(tǒng)商圈改造提升，以及市政府認定的其他城市更新情形。

城市更新工作要堅持六項原則：一是規(guī)劃引領、設計先行；二是政府引導、市場運作；三是以人為本、公共優(yōu)先；四是傳承文化、保護生態(tài)；五是區(qū)域統(tǒng)籌、持續(xù)更新；六是科技支撐、數字賦能。

城市更新分為三種方式。結合建筑“留改拆建”方式的不同，城市更新可單獨或綜合采取保護更新、優(yōu)化改造、拆除重建方式實施。

對于房地產市場將迎來城市更新、老舊小區(qū)改造、物業(yè)管理、租賃市場上的“新市場”。

具體內容如下：

唐山市城市更新實施辦法（暫行）

第一章 總則

第一條 為規(guī)范城市更新活動，傳承歷史文脈，提升城市品質，完善功能布局，改善人居環(huán)境，按照國家、省有關法律、法規(guī)，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 市中心城區(qū)（包括路北區(qū)、路南區(qū)、開平區(qū)、豐南區(qū)、高新區(qū)城區(qū)）和曹妃甸區(qū)、豐潤區(qū)城市建成區(qū)范圍內的城市更新，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱城市更新，主要是指對城市空間形態(tài)和功能進行可持續(xù)改善的建設活動，內容包括：完善城市空間結構、實施城市生態(tài)修復和功能完善工程、強化歷史文化保護塑造城市風貌、加強完整居住社區(qū)建設、推進新型城市基礎設施建設、加強城鎮(zhèn)老舊街區(qū)改造、增強城市防洪排澇能力、實施傳統(tǒng)商圈改造提升，以及市政府認定的其他城市更新情形。

第四條 堅持踐行“人民城市人民建，人民城市為人民”重要理念，順應城市發(fā)展規(guī)律，以內涵集約、綠色低碳發(fā)展為路徑，先城市體檢后城市更新，治理好“城市病”，加快補齊城市發(fā)展建設中的短板弱項，提升城市功能和品質，創(chuàng)新城市發(fā)展模式，推動城市高質量發(fā)展，增強城市永續(xù)發(fā)展動力。

第五條 城市更新工作堅持的原則：

（一）規(guī)劃引領、設計先行。將城市更新納入國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃統(tǒng)籌實施；制定年度城市更新計劃，高標準謀劃城市更新，做到嚴控總量、分區(qū)統(tǒng)籌、增減平衡。

（二）政府引導、市場運作。充分發(fā)揮政府規(guī)劃引領、政策支持、資源配置作用；堅持高水平策劃、市場化招商、專業(yè)化設計、企業(yè)化運營，公共利益優(yōu)先，平衡公共利益和商業(yè)利益，實現(xiàn)利益共享共贏。

（三）以人為本、公共優(yōu)先。從人民群眾最關心最直接最現(xiàn)實的利益問題出發(fā)，通過城市更新，完善功能，補齊短板，持續(xù)改善城市人居環(huán)境，構建多元融合的“十五分鐘社區(qū)生活圈”；保障和改善民生，不斷滿足人民群眾日益增長的美好生活需要，讓群眾享受更多城市發(fā)展紅利。

（四）傳承文化、保護生態(tài)。轉變城市開發(fā)建設方式，注重歷史文化傳承，延續(xù)城市歷史文脈，保護城市肌理和特色風貌；不拆除歷史建筑、不拆傳統(tǒng)民居、不破壞地形地貌、不砍伐老樹。堅持“留改拆建”并舉，以保護更新、優(yōu)化改造為主、拆除重建為輔的方式進行城市更新，強化城市生態(tài)修復，逐步提升城市魅力。

（五）區(qū)域統(tǒng)籌、持續(xù)更新。統(tǒng)籌風貌保護與民生改善、區(qū)域轉型升級、建筑活化利用的關系，以片區(qū)為單元推動整體更新；嚴格控制大規(guī)模拆除，嚴格控制大規(guī)模增建，嚴格控制大規(guī)模搬遷，實現(xiàn)城市更新可持續(xù)化，增強城市永續(xù)發(fā)展動力。

（六）科技支撐、數字賦能。充分運用現(xiàn)代信息技術，整合提升智慧城市發(fā)展成果，構建城市建設、管理、運行、體檢的智能化支撐；充分運用數字化、智能化信息技術為城市管理賦能。

第六條 結合建筑“留改拆建”方式的不同，城市更新可單獨或綜合采取下列方式實施：

（一）保護更新。在符合保護要求的前提下對建筑進行維護修繕、環(huán)境整治，對建筑所在區(qū)域的基礎設施、公共服務配套設施和環(huán)境進行更新完善，實施功能優(yōu)化、業(yè)態(tài)提升，但不改變建筑整體風貌、主體結構和重要飾面材料，嚴格控制新建、擴建、改建活動。

（二）優(yōu)化改造。維持現(xiàn)狀建設格局基本不變，通過對建筑進行局部改建、功能置換、修繕翻新，或以整治改建建筑為主實施改建加建，可以有保護修繕建筑和少量拆除重建建筑，以及對建筑所在區(qū)域進行配套設施完善等建設活動，加大老舊小區(qū)宜居改造，促進建筑活化利用和人居環(huán)境改善提升。

（三）拆除重建。以拆除重建建筑為主，將原有建筑物進行拆除，按照新的規(guī)劃和用地條件重新建設。

第七條 城市更新項目來源：

（一）人民群眾訴求和意見；

（二）城市體檢報告發(fā)現(xiàn)的問題和短板；

（三）國民經濟發(fā)展規(guī)劃及國土空間規(guī)劃要求；

（四）城市更新“十四五”專項規(guī)劃；

（五）城市更新單元更新需要；

（六）市政府或屬地政府認定的其他情形。

第八條 城市更新一般按照下列程序實施，本辦法另有規(guī)定的除外:

（一）編制城市更新實施方案。

（二）城市更新實施方案評估。

（三）城市更新實施方案報批。

（四）確定城市更新實施主體。

（五）組織項目實施。

第二章 工作機制

第九條 健全工作組織機構。成立以市政府主要領導為組長的唐山市城市更新工作領導小組，市有關部門、有關區(qū)政府（管委會）為小組成員單位，負責統(tǒng)籌全市城市更新工作，決策重大事項，協(xié)調重大問題，審定政策措施，審批實施方案，督促檢查各成員單位工作等。領導小組辦公室主任由市政府主管秘書長兼任，市住房和城鄉(xiāng)建設局主要領導任常務副主任，市有關部門主管領導及7個區(qū)主管領導任副主任。領導小組辦公室辦事機構設在市住房和城鄉(xiāng)建設局，負責城市更新日常工作的協(xié)調指導。

第十條 有關區(qū)政府（管委會）是城市更新改造工作的責任主體，要依據本辦法規(guī)定履行城市更新工作職責，設立專門機構，明確目標任務，組織實施城市更新。

市有關部門要依法按照職責分工推動城市更新工作。

第十一條 城市更新工作實行規(guī)劃編制、單元評審和項目實施相結合的實施制度。城市更新專項規(guī)劃對城市更新相關工作進行整體引領；城市更新單元要明確更新需求和更新區(qū)域，確定需實施的城市更新項目；實施方案對城市更新項目作出具體安排。

第十二條 城市更新實行專家咨詢制度，市住房和城鄉(xiāng)建設部門會同市自然資源和規(guī)劃部門等有關部門設立城市更新專家委員會，為城市更新活動提供全過程咨詢和服務。

第三章 規(guī)劃編制

第十三條 城市更新領導小組辦公室依據城市體檢結果，組織編制《唐山市城市更新“十四五”專項規(guī)劃》，明確城市更新的重點片區(qū)及其更新方向、目標、計劃和策略；市自然資源和規(guī)劃部門將《唐山市城市更新“十四五”專項規(guī)劃》相關內容納入國土空間詳細規(guī)劃中，做好空間規(guī)劃保障工作。

第十四條 《唐山市城市更新“十四五”專項規(guī)劃》經專家評審、合規(guī)性審查等程序后，按程序報市政府審批后實施。

第十五條 《唐山市城市更新“十四五”專項規(guī)劃》是城市更新單元劃定、城市更新單元計劃制定、城市更新項目實施方案編制的重要依據；相關內容應當納入法定圖則的制定。

第十六條 建立健全城市更新公眾參與機制，依法保障公眾在城市更新活動中的知情權、參與權、表達權和監(jiān)督權。市有關部門、有關區(qū)政府（管委會）在編制更新行動計劃的過程中，應當通過座談會、論證會或者其他方式，廣泛聽取相關單位和個人的意見。物業(yè)權利人以及其他單位、個人都可以向責任主體提出更新建議，作為確定更新區(qū)域的重要參考。

第四章 單元評審

第十七條 城市更新單元是綜合考慮基礎設施和公共服務設施相對完整，以道路、河流等自然要素和產權范圍為邊界，所劃定的相對成片并可以進行設施和利益統(tǒng)籌的區(qū)域。城市更新單元可包括一個或多個城市更新項目。

除違法建筑和經專業(yè)機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項目內拆除建筑面積不應大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。

除增建必要的公共服務設施外，不大規(guī)模新增老城區(qū)建設規(guī)模，不突破原有密度強度，不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項目內拆建比不應大于2。

要尊重居民安置意愿，鼓勵以就地、就近安置為主，改善居住條件，保持鄰里關系和社會結構，城市更新單元（片區(qū)）或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

注重穩(wěn)步實施城中村改造，完善公共服務和基礎設施，改善公共環(huán)境，消除安全隱患，同步做好保障性租賃住房建設，統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，城市住房租金年度漲幅不超過5%。

第十八條 責任主體按照《唐山市城市更新“十四五”專項規(guī)劃》、城市體檢結果，充分結合本地區(qū)城市發(fā)展和民生訴求，選取一流的策劃、設計、運營團隊，組織編制城市更新單元實施方案。城市更新單元實施方案應當根據法定圖則所確定的各項控制要求制定，達到城市設計和單元規(guī)劃建設方案深度。

實施方案應當緊密結合城市發(fā)展戰(zhàn)略定位，以《唐山市城市更新“十四五”專項規(guī)劃》為指引，擬定更新范圍、內容、方式及建筑規(guī)模、開發(fā)建設指標、使用功能、建設計劃、土地取得方式、資金籌措方式、運營管理模式等，確定城市更新單元功能優(yōu)化、主導業(yè)態(tài)方向、公共設施完善、城市品質提升、歷史風貌保護、城市環(huán)境改善、基礎設施完善的目標、要求、策略，細化公共要素配置要求和內容。

第十九條 有關區(qū)政府（管委會）建立城市更新調查、評估制度，梳理評測既有建筑狀況。未完成既有建筑狀況調查評估的，不得實施城市更新。調查內容為：

（一）基礎數據調查。收集轄區(qū)建成區(qū)范圍內的土地、房屋及公建配套、人口、經濟、產業(yè)、市政設施及城市綠地等現(xiàn)狀基礎數據；

（二）文化遺產調查。調查歷史文化街區(qū)和歷史建筑等文化遺產，明確應保留保護的建筑清單；

（三）公眾意愿調查。結合城市體檢評估成果，逐步建立健全城市更新數據庫。

第二十條 城市更新鼓勵策劃、設計、運營一體化的運作模式，優(yōu)化資源配置，充分利用政策支持，實施一片提升一片，力求實現(xiàn)項目自身或城市更新單元、多個城市更新單元盈虧平衡。受特殊控制區(qū)等影響的城市更新項目報經市城市更新工作領導小組同意后，可通過全域統(tǒng)籌、聯(lián)動改造實現(xiàn)異地平衡。

第二十一條 責任主體將城市更新單元實施方案報市城市更新工作領導小組辦公室，市城市更新工作領導小組辦公室組織城市更新專家委員會、市有關部門對城市更新單元實施方案進行評估，綜合群眾意愿、區(qū)域現(xiàn)狀、社會穩(wěn)定風險、資金籌措等方面因素，論證城市更新的必要性和可行性，結合城市發(fā)展和公共利益，合理確定城市更新需求。

第二十二條 責任主體按照專家評審意見對城市更新單元實施方案修改完善后，上報市政府審批。實施方案批復文件作為后續(xù)規(guī)劃管理和辦理相關審批手續(xù)的重要依據。

第五章 項目實施

第二十三條 確定實施主體。按有關規(guī)定確定城市更新項目實施主體，主要包括市級、區(qū)級國有企業(yè)及其他市場主體等。實施主體應具備信譽等級良好、資產負債率較低、融資能力較強、項目管理經驗豐富等優(yōu)勢。

市、區(qū)政府（管委會）可根據城市更新項目實際情況，對實施城市更新的實施主體，可采取增資或經營性資產注入、融資貼息等方式予以支持。

第二十四條 更新區(qū)域內的城市更新活動，由責任主體統(tǒng)籌開展。零星更新項目，物業(yè)權利人有更新意愿的，可以由物業(yè)權利人在責任主體的統(tǒng)籌組織下，通過直接委托、公開招標等方式確定實施主體。由物業(yè)權利人實施更新的，可以采取與市場主體合作方式。

第二十五條 責任主體將城市更新項目納入土地全生命周期管理，可結合城市規(guī)劃、產業(yè)規(guī)劃，綜合產業(yè)功能、區(qū)域配套、公共服務等因素，將項目功能、建設計劃、運營管理、物業(yè)持有和年限、節(jié)能環(huán)保等要求，納入與實施主體簽訂的履約協(xié)議書進行監(jiān)督管理。

第二十六條 責任主體按照市政府對城市更新單元實施方案的審批意見，結合實施主體，制定城市更新年度計劃，報市城市更新工作領導小組辦公室備案。

年度計劃包括具體項目（儲備項目和實施項目）、前期業(yè)主或實施主體（行業(yè)主管部門）、邊界和規(guī)模、投資及進度安排等內容。

第二十七條 市城市更新工作領導小組辦公室按照有關區(qū)政府（管委會）備案的城市更新年度計劃，制定全市城市更新年度計劃。

建立年度計劃動態(tài)管理機制，納入年度計劃的城市更新項目，進入城市更新項目庫，實施動態(tài)監(jiān)督管理，享受城市更新相關政策和資金支持。

重大建設項目按市政府相關辦法履行審批程序。城市更新項目成熟一個報批一個。項目確需調整的，按照原程序重新審批。

第二十八條 對擬拆除的建筑，應按照相關規(guī)定，加強評估論證，征求市有關部門意見，嚴格履行報批程序。

第六章 資金籌措

第二十九條 多渠道籌集城市更新資金，具體包括：

（一）財政資金；

（二）金融機構資金；

（三）市場主體投資；

（四）土地使用權人和房屋所有權人自籌資金；

（五）城市更新專項基金；

（六）其他符合規(guī)定的資金。

第三十條 城市更新年度計劃項目，由市級統(tǒng)籌，積極爭取中央、省補助資金支持。充分發(fā)揮財政資金的撬動作用，整合利用城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、保障性租賃住房、排水防澇等專項財政資金統(tǒng)籌用于城市更新。

城市更新項目形成的土地價款，可支配部分統(tǒng)籌用于城市更新。對列入城市更新年度計劃的項目，本著支持項目推進的原則，結合項目拆遷成本、運營方式等情況，采取一事一議的方式，綜合確定土地收入分配辦法。

第三十一條 市、區(qū)政府（管委會）應對城市更新給予必要投入，支持項目爭取新增地方政府專項債券資金支持。

第三十二條 鼓勵積極利用國家政策性金融和市場金融對城市更新的支持政策籌集資金，探索信貸金融新產品。

第三十三條 積極引入市場力量，通過直接投資、間接投資、委托代建等多種方式參與城市更新，探索設立城市更新專項基金。

探索城市更新進程中政府與居民合理共擔機制、政府和社會資金合作建設模式。

第三十四條 強化城市更新風險防控。財政部門指導梳理債務規(guī)模、總量、性質，針對經營過程中可能出現(xiàn)的各種流動性、局部性、系統(tǒng)性債務風險，建立完善防控預案和預警分析體系。嚴格規(guī)范舉債、償債程序，確保合理舉債、按需償債、貸償有序。涉及居民回遷安置、政策性貸款、債券、公益事業(yè)、財政投資、國企投資等城市更新項目，要進一步強化城市更新項目監(jiān)督管理，嚴格控制建設管理成本，實行審計全過程監(jiān)督，保障資金使用安全。

第七章 支持政策

第三十五條 土地支持政策

（一）對具備條件的城市更新項目，優(yōu)先推薦列入國家、省級重點項目。列入重點項目的，優(yōu)先保障土地等要素供應。

（二）市自然資源和規(guī)劃部門根據《唐山市城市更新“十四五”專項規(guī)劃》，結合城市更新方式進行地價評估、重新確定土地用途、適當延長土地使用年限等工作。符合自主改造政策和城市規(guī)劃的城市更新項目，改變原規(guī)劃條件的（不能用于商品住宅開發(fā)），須采取市場評估補交評估價款差額的方式繳納土地價款。

（三）城市更新項目涉及土地出讓的，依據經批準的土地出讓方案辦理供地手續(xù)。采取招拍掛方式辦理供地手續(xù)的，可采用帶方案招拍掛。有關區(qū)政府（管委會）組織相關部門編制《國有建設用地項目履約協(xié)議書》，明確項目開發(fā)、建設、設計、安置房、保留建筑、運營管理以及違約責任等要求。土地成交后競得人簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，并與屬地政府簽訂《國有建設用地項目履約協(xié)議書》。

（四）城市更新項目中的“邊角地”“夾心地”“插花地”等零星土地，以及不具備單獨建設條件的土地，可與周邊用地整合實施，納入整體改造范圍，重點用于完善片區(qū)公共服務設施，符合《劃撥用地目錄》的以劃撥方式辦理供地手續(xù)，涉及土地出讓的，經市政府批準可采取協(xié)議出讓方式，房地產開發(fā)用地必須采取招拍掛方式公開出讓。鼓勵國有企事業(yè)單位將其閑置的零星土地或建構筑物，納入城市更新項目整合實施。

（五）更新項目在符合規(guī)劃且不改變用地主體的條件下，發(fā)展國家及本市支持的新產業(yè)、新業(yè)態(tài)的，由市投資主管部門及有關部門提供符合條件的證明文件，可享受按原用途、原權利類型使用土地的過渡期政策。過渡期以5年為限，5年期滿或轉讓需辦理用地手續(xù)的，可按新用途、新權利類型，以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。

（六）更新項目采取租賃方式辦理用地手續(xù)的，土地租金實行年租制，年租金根據有關地價評審規(guī)程核定。租賃期滿后，可以續(xù)租，也可以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。用地性質調整需補繳土地價款的，可分期繳納，首次繳納比例不低于50%，分期繳納的最長期限不超過1年。

（七）土地使用權人不具備開發(fā)建設意愿或能力，符合轉讓條件的，可轉讓給新的實施主體進行開發(fā)建設。

第三十六條 規(guī)劃支持政策

（一）在符合符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的前提下，大片區(qū)或多地塊改造項目中，允許容積率進行不同地塊、不同城市更新單元之間整體平衡。提高產業(yè)用地利用效率，適度提高產業(yè)園區(qū)內工業(yè)用地容積率指標。利用既有建筑發(fā)展新產業(yè)、新業(yè)態(tài)、新商業(yè)，可實行用途兼容使用。

（二）鼓勵地上地下立體開發(fā)建設，科學利用城市地下空間資源。

（三）鼓勵老舊廠區(qū)轉型升級，允許對原有建筑進行內部加層改造、增加連廊、電梯等配套設施。

第三十七條 不動產登記支持政策

（一）城市更新涉及國有土地使用權及房屋所有權變動的，可通過房屋征收、協(xié)議搬遷、房屋買賣、資產劃轉、股份合作等方式依法辦理不動產登記。

（二）因風貌保護、建筑保護等需要，在國有建設用地劃撥決定書或者出讓合同中明確應當予以保留的房屋，當事人可以在申請建設用地使用權首次登記時一并申請房屋所有權首次登記，也可與該國有建設用地上其他新建房屋一并申請房屋所有權首次登記，并在不動產登記簿中注明相關事實。

第三十八條 征收安置支持政策

堅持按區(qū)平衡原則。拓展安置形式，更新過程中通過自愿參與、民主協(xié)商的方式，提供多途徑選擇，探索多渠道、多方式安置補償方式，實現(xiàn)居住條件改善、地區(qū)品質提升。可以采用等價置換、原地安置、異地安置、放棄房屋采用貨幣改善等方式進行安置。城市更新項目涉及征收補償安置且符合住房保障政策的，優(yōu)先納入住房保障范圍。

第三十九條 行政審批支持政策

開辟城市更新項目綠色通道，精簡項目審批事項和環(huán)節(jié)，構建快速審批流程，提高項目審批效率。市有關部門積極支持項目實施主體辦理項目及各子項目用地、建設、融資等相關手續(xù)，保證項目順利合規(guī)推進。對城市更新重點項目，可采取“一事一議”方式，從項目審批、土地供應、用地調整、方案制定、資源配給、財政等方面給予重點支持，更好保障項目落地。

第四十條 稅費支持政策

納入市城市更新計劃的項目，符合條件的，可享受行政事業(yè)性收費和政府性基金相關減免政策；同一項目原多個權利主體通過權益轉移形成單一主體承擔城市更新工作的，經有關區(qū)政府（管委會）確認，屬于政府收回房產、土地行為的，按相關稅收政策辦理。

第八章 附則

第四十一條 責任主體、實施主體及相關人員在城市更新管理中有違法違紀行為的，應當依法依規(guī)追究相關責任。

第四十二條 領導小組辦公室建立目標考核制度，對城市更新相關工作涉及的市有關部門、有關區(qū)政府（管委會）、有關責任單位工作情況進行監(jiān)督、檢查和考核。

第四十三條 市有關部門按照本辦法制定土地、規(guī)劃、建設、不動產登記、行政審批、財稅等相關配套文件。

第四十四條 路南區(qū)、路北區(qū)、豐南區(qū)、開平區(qū)、高新區(qū)、曹妃甸區(qū)、豐潤區(qū)依據本辦法制定本轄區(qū)操作細則。其他縣（市、區(qū)）、開發(fā)區(qū)（管理區(qū)）城市更新工作可參照本辦法執(zhí)行。

第四十五條 本辦法自公布之日起施行，有效期兩年。